Energetische Sanierung in der WEG: Kosten, Förderung und Beschlussfassung

Eine energetische Sanierung kostet Wohnungseigentümergemeinschaften je nach Umfang zwischen 20.000 und 80.000 Euro pro Wohneinheit — doch KfW und BAFA fördern Einzelmaßnahmen mit bis zu 45 Prozent Zuschuss. Die wichtigsten Hebel sind Fassadendämmung (150–300 Euro/m²), Fenstertausch (500–900 Euro/m²), Dachdämmung (100–250 Euro/m²) und der Heizungstausch. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen ein einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 20 WEG — die frühere Allstimmigkeit ist Geschichte. Der wirtschaftlich klügste erste Schritt ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Er zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge den größten Effekt bringen, und sichert Ihnen den 5-Prozent-iSFP-Bonus bei der KfW-Förderung. Eine vorausschauende Hausverwaltung stellt das Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung.

Warum jetzt sanieren?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verschärft die Anforderungen an den Gebäudebestand schrittweise. Spätestens mit dem Einbau einer neuen Heizung greift die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien. Wer vorher die Gebäudehülle saniert, reduziert den Wärmebedarf und kann die neue Heizung kleiner und günstiger dimensionieren. Das ist kein theoretisches Argument — es spart im Ergebnis Zehntausende Euro.

Dazu kommt der CO₂-Preis, der seit 2021 Jahr für Jahr steigt. Für 2026 liegt er bei 55 Euro pro Tonne, bis 2027 soll er auf 65 Euro steigen. Bei einem unsanierten Mehrfamilienhaus mit Gasheizung und 20 Wohneinheiten bedeutet das Mehrkosten von 5.000 bis 8.000 Euro pro Jahr — und diese Kosten verteilen sich auf die Eigentümer. Jede Effizienzmaßnahme senkt den Gasverbrauch und damit die CO₂-Abgabe direkt.

Hinzu kommt die Wertsteigerung. Energieausweise sind beim Verkauf und bei der Vermietung Pflicht. Ein Gebäude mit Energieeffizienzklasse G oder H lässt sich nur noch mit spürbaren Preisabschlägen vermarkten. Studien zeigen Wertunterschiede von 10 bis 25 Prozent zwischen sanierten und unsanierten Vergleichsobjekten. Für eine WEG mit Investitionsstau kann das den Unterschied zwischen Wertzuwachs und schleichendem Wertverlust ausmachen.

Die wichtigsten Maßnahmen und ihre Kosten

Nicht jede Sanierungsmaßnahme bringt den gleichen Effekt. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Kosten und Einsparpotenziale für ein Mehrfamilienhaus der Baujahre 1960–1990 — also die Gebäudegeneration, die in WEG am häufigsten vorkommt.

Fassadendämmung

Die Fassade ist bei den meisten Bestandsgebäuden der größte Schwachpunkt. Über ungedämmte Außenwände gehen 25 bis 35 Prozent der Heizenergie verloren. Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet typischerweise 150 bis 300 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche. Für eine Wohneinheit mit 80 m² Wohnfläche ergibt sich daraus eine Investition von rund 15.000 bis 25.000 Euro. Der Heizenergieverbrauch sinkt durch eine Fassadendämmung erfahrungsgemäß um 20 bis 30 Prozent. Wichtig: Wenn ohnehin ein Gerüst steht (etwa für Putzarbeiten), sinken die Zusatzkosten für die Dämmung erheblich. Solche Gelegenheiten sollte die Verwaltung aktiv erkennen und nutzen.

Fenstertausch

Alte Fenster mit Einfach- oder Zweifachverglasung ohne Wärmeschutzbeschichtung sind erhebliche Wärmebrücken. Moderne Dreifachverglasung mit einem Uw-Wert von 0,8 bis 1,0 W/(m²·K) kostet 500 bis 900 Euro pro Quadratmeter Fensterfläche. Pro Wohneinheit liegen die Kosten typischerweise bei 3.000 bis 6.000 Euro. Der Fenstertausch allein reduziert den Heizenergieverbrauch um 10 bis 15 Prozent, verbessert aber auch den Schallschutz und den Wohnkomfort deutlich.

Dachdämmung

Über ein ungedämmtes Dach entweichen bis zu 20 Prozent der Heizenergie. Die Kosten hängen stark von der Dachkonstruktion ab: Eine Zwischensparrendämmung bei einem Steildach kostet 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter, eine Aufsparrendämmung 180 bis 250 Euro pro Quadratmeter. Für die oberste Geschossdecke (wenn das Dach nicht ausgebaut ist) genügt oft eine einfache Dämmung für 40 bis 80 Euro pro Quadratmeter. Pro Wohneinheit rechnet man mit 8.000 bis 15.000 Euro bei einer vollständigen Dachdämmung.

Kellerdeckendämmung

Die oft unterschätzte Maßnahme: Eine Kellerdeckendämmung von unten kostet nur 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter und bringt eine Heizkosteneinsparung von 5 bis 10 Prozent. Pro Wohneinheit sind das 1.500 bis 3.000 Euro. Der Einbau erfolgt ohne Eingriff in die Wohnungen und kann oft ohne Gerüst durchgeführt werden. Diese Maßnahme hat das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis aller Dämmmaßnahmen.

Heizungstausch

Der Austausch der zentralen Heizungsanlage ist die teuerste Einzelmaßnahme, aber auch die mit dem größten Förderpotenzial. Eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus kostet 15.000 bis 40.000 Euro pro Wohneinheit, ein Fernwärmeanschluss 5.000 bis 15.000 Euro. Die Förderung kann bis zu 70 Prozent der Kosten abdecken. Details zu den Optionen, Fristen und der konkreten Förderung finden Sie in unserem Artikel zum Heizungstausch in der WEG.

Förderung im Detail

Die Förderlandschaft für energetische Sanierung ist umfangreich, aber auch komplex. Hier die wichtigsten Programme für WEG:

KfW-Förderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Die KfW fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) mit einem Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vor, erhöht sich der Zuschuss um den iSFP-Bonus von 5 Prozent auf insgesamt 20 Prozent. Die förderfähigen Kosten sind auf 60.000 Euro pro Wohneinheit gedeckelt (mit iSFP), ohne iSFP auf 30.000 Euro. Das bedeutet: Mit iSFP können Sie bis zu 12.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit für Hüllenmaßnahmen erhalten.

BAFA-Förderung für Energieberatung

Das BAFA übernimmt 80 Prozent der Kosten für eine Energieberatung inklusive Erstellung des iSFP, maximal 1.700 Euro für Ein-/Zweifamilienhäuser und maximal 1.700 Euro plus 500 Euro je weitere Wohneinheit ab drei Wohneinheiten. Für ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten kann die Förderung also mehrere Tausend Euro betragen. Angesichts der dadurch erschlossenen Zusatzförderung (iSFP-Bonus) ist die Energieberatung praktisch eine Pflichtmaßnahme.

Heizungsförderung nach BEG

Für den Heizungstausch gibt es die höchsten Fördersätze: 30 Prozent Grundförderung für alle Wärmepumpen und Biomasseheizungen, dazu einen Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent (bis Ende 2028) und einen Einkommensbonus von 30 Prozent für Eigentümer mit einem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro. Theoretisch sind bis zu 70 Prozent Förderung möglich — in der Praxis landen die meisten WEG bei 30 bis 50 Prozent. Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit gedeckelt, für jede weitere kommen 15.000 Euro (ab der 2.) bzw. 8.000 Euro (ab der 7.) hinzu.

Landes- und Kommunalförderung

Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Förderprogramme an, die mit der Bundesförderung kombinierbar sind. Baden-Württemberg fördert beispielsweise über die L-Bank ergänzende Maßnahmen. Die Stadt Ulm hat eigene Klimaschutzprogramme, die je nach Haushaltslage aufgelegt werden. Ihre Hausverwaltung sollte vor jeder Sanierungsentscheidung die aktuelle Förderlage auf allen Ebenen prüfen.

Beschlussfassung in der WEG

Die WEG-Reform von 2020 hat die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen grundlegend vereinfacht. Energetische Sanierungsmaßnahmen fallen unter § 20 WEG (bauliche Veränderungen) und können mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung anwesenden und vertretenen Eigentümer beschlossen werden. Die früher erforderliche Zustimmung aller Eigentümer oder eine qualifizierte Mehrheit ist nicht mehr nötig.

Die Kostentragung regelt § 21 WEG. Grundsätzlich tragen nur die Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. In der Praxis ist das bei einer energetischen Sanierung wenig sinnvoll, weil alle Eigentümer profitieren (geringere Heizkosten, Wertsteigerung). Deshalb sollte der Beschluss eine gemeinschaftliche Kostentragung vorsehen. Das ist möglich, wenn:

• sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (als Faustregel gelten 10 bis 15 Jahre),
• oder die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorgaben (GEG) ohnehin erforderlich wird,
• oder die Kosten nicht unverhältnismäßig sind.

In der Praxis stimmen die meisten Eigentümer einer gemeinschaftlichen Kostentragung zu, weil die Vorteile für alle offensichtlich sind. Die Hausverwaltung sollte den Beschlussantrag sorgfältig formulieren und die wirtschaftlichen Vorteile klar beziffern. Ein gut vorbereiteter iSFP mit konkreten Zahlen ist hier das überzeugendste Argument.

Finanzierung der Sanierung

Woher kommt das Geld? WEG haben drei wesentliche Finanzierungsquellen:

Erhaltungsrücklage

Eine gut kalkulierte Erhaltungsrücklage ist das Fundament jeder Sanierungsfinanzierung. Idealerweise wurde über Jahre hinweg eine Rücklage aufgebaut, die zumindest einen Teil der Sanierungskosten abdeckt. Für energetische Maßnahmen sollte die Rücklage mindestens 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr betragen. Bei einer WEG mit 20 Einheiten à 80 m² sind das 16.000 bis 22.400 Euro pro Jahr — nach zehn Jahren ein Polster von 160.000 bis 224.000 Euro.

Sonderumlage

Reicht die Rücklage nicht aus, kann die WEG eine Sonderumlage beschließen. Der Beschluss erfordert ebenfalls eine einfache Mehrheit. Die Sonderumlage sollte so kalkuliert sein, dass sie auch für finanziell schwächere Eigentümer tragbar ist. Ratenzahlungsvereinbarungen sind möglich und werden von vielen WEG angeboten. Eine gut vorbereitete Beschlussvorlage mit transparenter Kostenaufstellung und Darstellung der Förderung erhöht die Zustimmungsquote erheblich.

KfW-Kredit

Die KfW bietet über das Programm 261/262 zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen. WEG können als Gemeinschaft einen Kredit aufnehmen. Die Konditionen liegen typischerweise deutlich unter dem Marktzins, und es gibt Tilgungszuschüsse, die den Kredit weiter vergünstigen. Die Kreditaufnahme durch die WEG erfordert einen Beschluss mit einfacher Mehrheit. Der Kredit wird über die Hausgeldabrechnung bedient — die monatliche Belastung pro Wohneinheit lässt sich so auf ein erträgliches Maß begrenzen.

Praktischer Fahrplan: In sechs Schritten zur sanierten WEG

Eine energetische Sanierung ist ein Projekt, das sich über ein bis drei Jahre erstreckt. Wer strukturiert vorgeht, spart Geld und Nerven. So sieht ein bewährter Ablauf aus:

Schritt 1 — Energieberatung beauftragen: Ein zertifizierter Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Das BAFA übernimmt 80 Prozent der Kosten. Der iSFP zeigt den Ist-Zustand, bewertet alle sinnvollen Maßnahmen und empfiehlt eine wirtschaftlich optimale Reihenfolge. Zeitrahmen: 4 bis 8 Wochen.

Schritt 2 — Eigentümerversammlung vorbereiten: Die Hausverwaltung stellt den iSFP in der Eigentümerversammlung vor, ergänzt um eine Kostenaufstellung mit Förderung, Finanzierungsvorschlag und Zeitplan. Je transparenter die Informationen, desto wahrscheinlicher die Zustimmung.

Schritt 3 — Grundsatzbeschluss fassen: Die Eigentümer beschließen die Sanierungsstrategie (Umfang, Reihenfolge, Finanzierung). Dieser Beschluss bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte. Tipp: Kein Einzelbeschluss pro Maßnahme, sondern ein Gesamtpaket mit gestufter Umsetzung.

Schritt 4 — Fördermittel beantragen: Vor Beginn der Arbeiten müssen die Förderanträge bei KfW und BAFA gestellt werden. Wichtig: Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe eingehen, sonst verfällt der Förderanspruch. Die Hausverwaltung oder der Energieberater übernimmt die Antragstellung.

Schritt 5 — Ausschreibung und Vergabe: Die Hausverwaltung holt mindestens drei Angebote pro Gewerk ein und bereitet eine Vergabeempfehlung vor. Bei größeren Maßnahmen empfiehlt sich die Einbindung eines Bausachverständigen oder Architekten zur Qualitätssicherung.

Schritt 6 — Umsetzung und Abnahme: Die Arbeiten werden baubegleitend überwacht. Nach Abschluss erfolgt die Abnahme, die Vorlage der Verwendungsnachweise bei der KfW/BAFA und die Aktualisierung des Energieausweises. Die Hausverwaltung dokumentiert alles für die nächste Eigentümerversammlung.