Grundsteuer 2025/2026: Neue Berechnung, neue Beträge — was Eigentümer erwartet

Die Grundsteuerreform ist beschlossene Sache: Seit dem 1. Januar 2025 gelten bundesweit neue Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer. Was zunächst nach einer rein steuerrechtlichen Umstellung klingt, hat erhebliche praktische Auswirkungen auf Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Mieter gleichermaßen. Das erste vollständige Abrechnungsjahr 2025 wird im Jahr 2026 abgerechnet — und spätestens dann zeigt sich, wie stark sich die Beträge tatsächlich verändert haben.

Warum eine Grundsteuerreform notwendig wurde

Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf Basis veralteter Einheitswerte verfassungswidrig ist. Die Werte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935. Eine Immobilie in bester Innenstadtlage konnte so denselben Grundsteuerwert aufweisen wie ein vergleichbares Objekt am Stadtrand — ein offensichtlicher Widerspruch zum Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes.

Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz, das eine vollständige Neubewertung aller rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland vorsieht. Die neuen Werte gelten seit dem 1. Januar 2025 als Basis für die Grundsteuerberechnung.

Bundesmodell versus Ländermodelle: Was gilt wo?

Die Reform brachte keine einheitliche Lösung für ganz Deutschland. Durch die sogenannte Öffnungsklausel können Bundesländer eigene Berechnungsmodelle anwenden. In der Praxis führt das zu einem Flickenteppich:

• Bundesmodell (wertabhängig): Die Mehrheit der Bundesländer — darunter Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Thüringen — wendet das Bundesmodell an. Hier fließen Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudealter und Wohnfläche in die Berechnung ein.
• Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell): Für Eigentümer in unserer Region besonders relevant: Baden-Württemberg hat ein eigenes Modell eingeführt, das ausschließlich auf dem Bodenwert basiert. Die Gebäudesubstanz spielt keine Rolle — entscheidend sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Das führt dazu, dass Grundstücke in teuren Lagen überproportional belastet werden, während große Grundstücke in günstigen Lagen profitieren können.
• Bayern (Flächenmodell): Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, das weder Boden- noch Gebäudewerte berücksichtigt — nur die Fläche zählt.

Auswirkungen auf Betriebskosten und Nebenkostenabrechnung

Die Grundsteuer ist gemäß § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskostenart umlagefähig. Das bedeutet: Vermieter dürfen die Grundsteuer an ihre Mieter weitergeben, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist — was in der Praxis nahezu immer der Fall ist.

Für die Nebenkostenabrechnung ergeben sich dadurch mehrere Konsequenzen:

• Veränderte Beträge: Je nach Lage und Modell kann die Grundsteuer steigen oder sinken. Die Kommunen haben zwar zugesagt, die Hebesätze so anzupassen, dass das Gesamtaufkommen aufkommensneutral bleibt — aber auf Einzelobjektebene garantiert das keine Neutralität.
• Anpassung der Vorauszahlungen: Steigt die Grundsteuer für eine Liegenschaft, müssen die monatlichen Vorauszahlungen der Mieter angepasst werden, um Nachzahlungen zu vermeiden.
• Transparenzpflicht: Vermieter und Verwalter müssen die neuen Beträge nachvollziehbar in der Abrechnung darstellen. Mieter haben das Recht, die zugrunde liegenden Bescheide einzusehen.

Umlagefähigkeit gemäß § 556 BGB und BetrKV

Die rechtliche Grundlage ist eindeutig: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. An dieser Zuordnung ändert die Reform nichts. Entscheidend ist allerdings, dass der Vermieter die tatsächlich gezahlte Grundsteuer umlegt — nicht geschätzte oder pauschale Beträge. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist die maßgebliche Grundlage.

Wirtschaftsplan anpassen: Was WEG-Verwalter jetzt tun müssen

Für WEG-Verwaltungen bedeutet die Reform konkreten Handlungsbedarf bei der Erstellung des Wirtschaftsplans:

• Neue Bescheide prüfen: Verwalter müssen die aktualisierten Grundsteuerbescheide zeitnah einholen, prüfen und im Wirtschaftsplan berücksichtigen. Fehlerhafte Bescheide sind innerhalb der Einspruchsfrist zu beanstanden.
• Hausgeldberechnung anpassen: Steigt die Grundsteuer, erhöht sich das Hausgeld entsprechend. Die Eigentümer sind darüber in der nächsten Eigentümerversammlung zu informieren.
• Verteilerschlüssel beachten: In WEG-Gemeinschaften wird die Grundsteuer in der Regel nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Dieser Schlüssel bleibt bestehen, aber die absolute Höhe der Umlage verändert sich.
• Rückstellungen bilden: Wenn die neuen Bescheide noch nicht vorliegen, sollte der Verwalter im Wirtschaftsplan vorsorglich einen Puffer einplanen, um spätere Nachforderungen zu vermeiden.

Kommunikation mit Eigentümern und Mietern

Erfahrungsgemäß sorgt die Grundsteuerreform für Verunsicherung — sowohl bei Eigentümern als auch bei Mietern. Eine proaktive, transparente Kommunikation ist daher entscheidend:

Gegenüber Eigentümern

Die Verwaltung sollte die Eigentümer frühzeitig über die konkreten Auswirkungen informieren — idealerweise mit einer schriftlichen Gegenüberstellung der alten und neuen Bescheide. In der Eigentümerversammlung ist das Thema als eigener Tagesordnungspunkt aufzunehmen, wenn sich wesentliche Änderungen ergeben.

Gegenüber Mietern

Mieter erhalten die Information über die veränderte Grundsteuer in der Regel erst mit der Nebenkostenabrechnung — also mit erheblicher Zeitverzögerung. Es empfiehlt sich, Mieter bereits vorab über mögliche Anpassungen der Vorauszahlungen zu informieren, um Nachzahlungsschocks zu vermeiden.

Streitpotenzial und Einspruchsmöglichkeiten

Die Neubewertung der Grundstücke birgt erhebliches Streitpotenzial. In vielen Fällen weichen die neuen Grundsteuerwerte deutlich von den bisherigen ab — nach oben wie nach unten. Eigentümer sollten folgende Punkte beachten:

• Grundsteuerwertbescheid prüfen: Der Bescheid des Finanzamts über den neuen Grundsteuerwert ist die Basis. Fehler bei Grundstücksfläche, Bodenrichtwert oder Gebäudedaten müssen innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat gerügt werden.
• Grundsteuermessbetragsbescheid: Auch dieser Bescheid des Finanzamts kann fehlerhaft sein und ist gesondert anfechtbar.
• Grundsteuerbescheid der Gemeinde: Den eigentlichen Zahlbetrag setzt die Gemeinde fest. Gegen diesen Bescheid kann ebenfalls Einspruch eingelegt werden — allerdings nur gegen Fehler in der Festsetzung selbst, nicht gegen den zugrunde liegenden Grundsteuerwert.

Das erste volle Abrechnungsjahr: 2025 wird 2026 abgerechnet

Das Wirtschaftsjahr 2025 ist das erste vollständige Jahr, in dem die neuen Grundsteuerbeträge gelten. Die Abrechnung dieses Jahres erfolgt — wie üblich — im Folgejahr 2026. Damit stehen Verwalter und Eigentümer im laufenden Jahr vor der Aufgabe, die tatsächlichen Grundsteuerkosten erstmals nach neuem Recht abzurechnen.

Dabei können sich Besonderheiten ergeben: Wenn die neuen Bescheide erst im Laufe des Jahres 2025 zugestellt wurden, kann es zu unterjährigen Änderungen kommen. Die Verwaltung muss in solchen Fällen die alten und neuen Beträge anteilig berücksichtigen und dies in der Abrechnung transparent darstellen.

Für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, gilt zusätzlich: Die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter muss die tatsächlich angefallenen Grundsteuerbeträge widerspiegeln. Schätzungen oder Pauschalierungen sind nicht zulässig.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Um die Auswirkungen der Grundsteuerreform im Griff zu behalten, empfehlen wir folgende Schritte:

• Bescheide archivieren: Bewahren Sie alle Bescheide (Grundsteuerwert, Messbetrag, Grundsteuerbescheid) sorgfältig auf und leiten Sie Kopien an Ihre Verwaltung weiter.
• Fristen überwachen: Notieren Sie die Einspruchsfristen und lassen Sie Bescheide zeitnah prüfen.
• Wirtschaftsplan hinterfragen: Prüfen Sie, ob Ihre Verwaltung die neuen Grundsteuerbeträge im aktuellen Wirtschaftsplan berücksichtigt hat.
• Mietverträge prüfen: Stellen Sie sicher, dass die Umlagefähigkeit der Grundsteuer in Ihren Mietverträgen korrekt vereinbart ist.
• Professionelle Verwaltung wählen: Eine erfahrene Hausverwaltung übernimmt die Prüfung der Bescheide, die Anpassung des Wirtschaftsplans und die korrekte Abrechnung gegenüber Mietern.

Fazit: Reform erfordert aktives Handeln

Die Grundsteuerreform ist keine bloße Formalie — sie verändert die Kostenstruktur vieler Immobilien spürbar. Eigentümer und WEG-Gemeinschaften, die sich frühzeitig informieren und ihre Verwaltung aktiv einbinden, können unangenehme Überraschungen bei der Abrechnung vermeiden. Entscheidend ist, dass Bescheide geprüft, Fristen eingehalten und Wirtschaftspläne zeitnah angepasst werden.