Heizungstausch in der WEG: Die 65-Prozent-Regel und kommunale Wärmeplanung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt Wohnungseigentümergemeinschaften vor eine der größten Herausforderungen der letzten Jahrzehnte: Beim Einbau einer neuen Heizung müssen künftig mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Für Städte wie Ulm mit über 100.000 Einwohnern wird die kommunale Wärmeplanung Mitte 2026 verbindlich. Was bedeutet das konkret für Ihre WEG, welche Heizungsoptionen gibt es, und wie sichern Sie sich die maximale Förderung?

Die 65-Prozent-Regel nach § 71 GEG im Überblick

Die zentrale Vorschrift des novellierten Gebäudeenergiegesetzes ist § 71 GEG: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidlicher Abwärme erzeugen. Diese Regelung gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für den Austausch bestehender Heizungen in Bestandsgebäuden.

Entscheidend für WEG ist der Zeitpunkt, ab dem die Pflicht greift. Der Gesetzgeber hat die Fristen an die kommunale Wärmeplanung geknüpft:

• Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern: Die 65-Prozent-Pflicht gilt ab dem Zeitpunkt, an dem die kommunale Wärmeplanung vorliegt, spätestens jedoch ab dem 30. Juni 2026. Ulm fällt in diese Kategorie.
• Städte und Gemeinden unter 100.000 Einwohnern: Hier gilt die Frist spätestens ab dem 30. Juni 2028.
• Neubauten in Neubaugebieten: Seit dem 1. Januar 2024 bereits verpflichtend.

Welche Heizungsoptionen erfüllen die 65-Prozent-Regel?

Das GEG definiert in § 71 einen Katalog von Heizungstechnologien, die die Anforderung pauschal erfüllen. Für WEG kommen insbesondere folgende Optionen in Betracht:

Wärmepumpe

Die Wärmepumpe ist die Technologie mit der größten Verbreitung im Neubau und wird auch im Bestand zunehmend eingesetzt. Sie entzieht der Umgebung (Luft, Erdreich oder Grundwasser) Wärme und hebt diese auf ein nutzbares Temperaturniveau an. Moderne Wärmepumpen erreichen auch bei älteren Gebäuden mit Heizkörpern ausreichende Vorlauftemperaturen, insbesondere wenn zuvor eine Teilsanierung (etwa Fenstererneuerung oder Dachdämmung) durchgeführt wurde.

Für Mehrfamilienhäuser gibt es spezielle Großwärmepumpen oder kaskadierte Systeme mit mehreren kleineren Einheiten. Die Investitionskosten liegen typischerweise zwischen 15.000 und 40.000 Euro pro Wohneinheit, je nach Gebäudegröße und gewähltem System.

Fernwärme

Der Anschluss an ein Fernwärmenetz ist für WEG besonders attraktiv, weil er vergleichsweise wenig bauliche Eingriffe erfordert und der laufende Wartungsaufwand gering ist. Ob ein Fernwärmeanschluss möglich ist, hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab. Die Stadt Ulm arbeitet derzeit an ihrem Wärmeplan, der bis Mitte 2026 vorliegen muss und aufzeigen wird, welche Gebiete für den Fernwärmeausbau vorgesehen sind.

Der Nachteil: Sie sind an den Fernwärmeanbieter gebunden und haben keinen Einfluss auf die Preisentwicklung. Allerdings erfüllt Fernwärme die 65-Prozent-Anforderung automatisch, sofern der Anbieter die entsprechenden Nachweise erbringt.

Hybridheizung

Eine Hybridheizung kombiniert eine Wärmepumpe mit einem Gas- oder Ölkessel als Spitzenlasterzeuger. Dieses Konzept eignet sich besonders für ältere Gebäude, bei denen die Wärmepumpe allein in sehr kalten Perioden an ihre Grenzen stößt. Die Wärmepumpe deckt den Großteil des Jahreswärmebedarfs ab, während der fossile Kessel nur an wenigen besonders kalten Tagen zuschaltet.

Damit die 65-Prozent-Anforderung erfüllt wird, muss die Wärmepumpe rechnerisch mindestens 65 Prozent der Jahreswärme liefern. Das ist bei einer gut dimensionierten Anlage in den meisten Bestandsgebäuden realisierbar.

Weitere Optionen

• Biomasseheizung (Pellets): Erfüllt die Anforderung, erfordert aber Lagerraum für Pellets und regelmäßige Wartung. Für größere WEG eher selten.
• Solarthermie in Kombination: Kann als Ergänzung eingesetzt werden, reicht allein jedoch selten für 65 Prozent aus.
• Wasserstoff-Ready-Gasheizungen: Das GEG erlaubt den Einbau, allerdings nur wenn der Wärmeplan ein Wasserstoffnetz vorsieht. Angesichts der Unsicherheiten bei der Wasserstoffinfrastruktur ist dies derzeit mit erheblichen Risiken verbunden.

KfW-Förderung: Bis zu 70 Prozent der Kosten übernehmen lassen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet attraktive Zuschüsse für den Heizungstausch. Die Förderung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen:

• Grundförderung: 30 Prozent der förderfähigen Kosten für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung.
• Einkommensbonus: Zusätzlich 30 Prozent für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro pro Jahr.
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 Prozent für den frühzeitigen Austausch funktionierender fossiler Heizungen (vor der gesetzlichen Pflicht). Dieser Bonus wird bis 2028 schrittweise auf 17 Prozent reduziert.
• Effizienzbonus: 5 Prozent für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder Nutzung von Erdwärme/Wasser.

Wichtig für WEG: Die Förderung wird pro Wohneinheit berechnet, mit förderfähigen Kosten von maximal 30.000 Euro für die erste und 15.000 Euro für jede weitere Wohneinheit. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten sind das bis zu 165.000 Euro förderfähige Kosten. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme bei der KfW gestellt werden.

Beschlussfassung in der WEG

Der Heizungstausch in einer WEG erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Da es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung bzw. Modernisierung des Gemeinschaftseigentums handelt, genügt in der Regel ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Bei besonders kostspieligen Maßnahmen ist jedoch eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend, um die nötige Mehrheit zu erreichen.

Folgende Punkte sollten in der Beschlussvorlage enthalten sein:

• Detaillierte Kostenaufstellung mit mindestens zwei Vergleichsangeboten
• Wirtschaftlichkeitsberechnung über 20 Jahre (Investition, laufende Kosten, Förderung)
• Darstellung der Förderungsmöglichkeiten und des Antragsverfahrens
• Zeitplan für die Umsetzung
• Regelung der Kostentragung (Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit)

Eine professionelle Hausverwaltung bereitet diese Unterlagen vor und stellt sicher, dass der Beschluss rechtssicher formuliert ist und alle Eigentümer umfassend informiert werden.

Das Betriebsverbot nach § 72 GEG: Die Uhr tickt

Neben der 65-Prozent-Regel enthält das GEG eine weitere wichtige Frist: Nach § 72 GEG dürfen Heizkessel, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurden, grundsätzlich noch bis zum 31. Dezember 2044 betrieben werden. Danach gilt ein absolutes Betriebsverbot für reine Öl- und Gasheizungen.

Für WEG bedeutet das: Auch wenn Ihre aktuelle Heizung noch funktioniert, sollten Sie den Austausch nicht auf die lange Bank schieben. Die Gründe sind vielfältig:

• Steigende CO2-Preise: Der CO2-Preis steigt planmäßig und verteuert fossile Brennstoffe kontinuierlich. 2026 liegt er bei 55 Euro pro Tonne, mit weiterer Steigerung in den Folgejahren.
• Handwerkerkapazitäten: Je näher das Betriebsverbot 2044 rückt, desto knapper werden die Kapazitäten für Heizungsinstallationen. Wer früh plant, erhält bessere Konditionen und kürzere Wartezeiten.
• Wertsteigerung: Eine moderne, klimafreundliche Heizung steigert den Wert der Immobilie und verbessert den Energieausweis.
• Fördermittel: Der Klimageschwindigkeitsbonus belohnt den frühzeitigen Austausch. Je länger Sie warten, desto geringer fällt die Förderung aus.

Praktischer Zeitplan für WEG

Auf Basis unserer Erfahrung empfehlen wir folgenden Zeitplan für WEG, die den Heizungstausch planen:

Phase 1: Bestandsaufnahme (3-6 Monate vor der ETV)

Beauftragen Sie einen Energieberater mit der Analyse Ihres Gebäudes. Dieser erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und bewertet die verschiedenen Heizungsoptionen für Ihr Objekt. Die Kosten für den iSFP werden mit bis zu 80 Prozent vom BAFA gefördert.

Phase 2: Angebotseinholung (2-4 Monate vor der ETV)

Holen Sie auf Basis des Energieberatergutachtens mindestens zwei konkrete Angebote von Fachbetrieben ein. Ihre Hausverwaltung kann diesen Prozess koordinieren und die Angebote vergleichbar aufbereiten.

Phase 3: Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung

Stellen Sie die Ergebnisse der Energieberatung und die Angebote auf der Eigentümerversammlung vor. Mit einer gut vorbereiteten Beschlussvorlage und transparenter Information stehen die Chancen für einen positiven Beschluss erfahrungsgemäß sehr gut.

Phase 4: Förderantrag und Umsetzung (6-12 Monate)

Nach dem Beschluss wird zunächst der KfW-Förderantrag gestellt. Erst nach Erhalt der Förderzusage darf mit der Maßnahme begonnen werden. Die Umsetzung selbst dauert je nach Komplexität und Handwerkerverfügbarkeit zwischen drei und sechs Monaten.

Fazit: Frühzeitig planen, optimal fördern lassen

Der Heizungstausch ist für WEG eine erhebliche Investition, die sich durch die großzügige KfW-Förderung von bis zu 70 Prozent, sinkende Energiekosten und eine Wertsteigerung der Immobilie langfristig auszahlt. Die kommunale Wärmeplanung in Ulm wird bis Mitte 2026 Klarheit darüber schaffen, welche Versorgungsoptionen in Ihrem Gebiet zur Verfügung stehen.

Nutzen Sie die verbleibende Zeit, um sich umfassend beraten zu lassen und die Weichen für eine zukunftssichere Wärmeversorgung Ihrer WEG zu stellen. Als Ihr Partner in Ulm und Neu-Ulm begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess — von der ersten Bestandsaufnahme über die Beschlussfassung bis zur erfolgreichen Umsetzung.