WEG-Verwaltung und Mietverwaltung klingen ähnlich, sind aber grundverschiedene Leistungen mit unterschiedlichen Rechtsgrundlagen, Auftraggebern und Vergütungsmodellen. Die WEG-Verwaltung betreut die Eigentümergemeinschaft als Ganzes — sie verwaltet Gemeinschaftseigentum, erstellt Wirtschaftspläne und führt Eigentümerversammlungen durch. Die Mietverwaltung kümmert sich dagegen um einzelne vermietete Einheiten im Auftrag des jeweiligen Eigentümers — Mietersuche, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, braucht immer eine WEG-Verwaltung. Wer vermietet, braucht zusätzlich eine Mietverwaltung. Dieser Vergleich erklärt die Unterschiede, Kosten und worauf Eigentümer achten sollten.
Der Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insb. §§ 19-29 | BGB Mietrecht (§§ 535-580a) + individueller Verwaltungsvertrag |
| Auftraggeber | Eigentümerversammlung (Mehrheitsbeschluss) | Einzelner Eigentümer (individueller Vertrag) |
| Gegenstand | Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Aufzug) | Sondereigentum des Vermieters (einzelne Wohnung) |
| Abrechnung | Jahresabrechnung + Wirtschaftsplan nach § 28 WEG | Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB |
| Versammlungen | Jährliche Eigentümerversammlung (Pflicht) | Keine — Abstimmung direkt mit dem Eigentümer |
| Mietersuche | Nein — nicht Aufgabe der WEG-Verwaltung | Ja — Inserat, Besichtigung, Bonitätsprüfung, Mietvertrag |
| Mietinkasso | Nein — Hausgeld wird von Eigentümern eingezogen | Ja — Mieteingang überwachen, Mahnwesen bei Rückstand |
| Instandhaltung | Gemeinschaftseigentum (koordiniert Handwerker für die WEG) | Sondereigentum (koordiniert Reparaturen in der Wohnung) |
| Kosten | 25-40 € pro Einheit/Monat (Pauschale) | 5-8 % der Nettokaltmiete (prozentual) |
| Steuerlich absetzbar? | Anteilig als Werbungskosten (bei Vermietung) | Vollständig als Werbungskosten (Vermietungseinkünfte) |
| Kündigung | Abberufung durch Eigentümerversammlung (einfache Mehrheit) | Kündigung durch den einzelnen Eigentümer nach Vertrag |
WEG-Verwaltung: Aufgaben im Detail
Die WEG-Verwaltung ist gesetzlich geregelt. Ihre Kernaufgaben nach § 27 WEG umfassen:
- Wirtschaftsplan — Jährliche Aufstellung aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG, Festlegung des monatlichen Hausgeldes
- Jahresabrechnung — Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, Abrechnung gegenüber jedem Eigentümer
- Eigentümerversammlung — Einberufung, Vorbereitung, Durchführung und Protokollierung
- Instandhaltung — Koordination von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Steuerung der Erhaltungsrücklage
- Versicherungen — Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Schadensabwicklung
- Beschlusssammlung — Führung und Aufbewahrung aller Beschlüsse der WEG
Mietverwaltung: Aufgaben im Detail
Die Mietverwaltung (auch Sondereigentumsverwaltung genannt) kümmert sich um die Belange des Vermieters:
- Mietersuche — Inserat erstellen, Besichtigungen durchführen, Bonität prüfen, Mietvertrag abschließen
- Mietinkasso — Mieteingang überwachen, bei Rückstand mahnen, ggf. Inkasso einleiten
- Nebenkostenabrechnung — Jährliche Abrechnung nach § 556 BGB an den Mieter
- Instandhaltung Sondereigentum — Reparaturen in der Wohnung koordinieren (Sanitär, Elektro, Boden)
- Mieterhöhungen — Ortsübliche Vergleichsmiete prüfen, Mieterhöhung fristgerecht umsetzen
- Kautionsverwaltung — Treuhänderische Verwaltung der Mietkaution
- Wohnungsübergabe — Protokoll bei Ein- und Auszug, Zustandsdokumentation
Wann brauche ich was?
| Situation | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung |
|---|---|---|
| Ich bewohne meine Eigentumswohnung selbst | ✓ Pflicht (über die WEG) | ✗ Nicht nötig |
| Ich vermiete meine Eigentumswohnung | ✓ Pflicht (über die WEG) | ✓ Empfohlen |
| Ich besitze ein Mehrfamilienhaus (kein WEG) | ✗ Nicht relevant | ✓ Empfohlen |
| Ich bin Kapitalanleger mit mehreren Einheiten | ✓ Über die jeweilige WEG | ✓ Dringend empfohlen |
Kosten im Vergleich
Die Vergütungsmodelle unterscheiden sich grundlegend:
WEG-Verwaltung: Pauschale pro Einheit
In der Region Ulm und Neu-Ulm liegt die WEG-Verwaltervergütung bei 25 bis 40 Euro pro Wohneinheit und Monat. In dieser Pauschale sind die Grundleistungen enthalten: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung, laufende Verwaltung. Sondervergütungen können für außerordentliche Leistungen anfallen — etwa Sanierungsbegleitung oder zusätzliche Versammlungen.
Mietverwaltung: Prozentsatz der Miete
Die Mietverwaltung wird als Prozentsatz der monatlichen Nettokaltmiete berechnet. Üblich sind 5 bis 8 Prozent. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro pro Monat entspricht das 40 bis 64 Euro monatlich. Die Mietersuche wird oft separat berechnet — üblich sind 1,5 bis 2 Nettokaltmieten als Provision.
Praxistipp: Wer WEG- und Mietverwaltung bei derselben Verwaltung bündelt, spart Abstimmungsaufwand und profitiert von einem Ansprechpartner für alle Belange. Bei Avioni Immobilien erhalten Eigentümer, die beide Leistungen buchen, einen gebündelten Service mit einem zentralen Ansprechpartner.
Häufige Verwechslungen
Hausgeld ≠ Nebenkosten
Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die WEG. Es enthält Betriebskosten, Verwaltervergütung und Erhaltungsrücklage. Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter. Nicht alles aus dem Hausgeld ist auf den Mieter umlegbar — die Verwaltervergütung und die Erhaltungsrücklage sind nicht umlagefähig.
Instandhaltung Gemeinschaftseigentum ≠ Sondereigentum
Ein defektes Fallrohr im Keller ist Gemeinschaftseigentum — die WEG-Verwaltung kümmert sich. Ein tropfender Wasserhahn in der Wohnung ist Sondereigentum — hier ist die Mietverwaltung (oder der Eigentümer selbst) zuständig.
Fazit
WEG-Verwaltung und Mietverwaltung ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht. Jeder Eigentümer in einer WEG braucht die WEG-Verwaltung — sie ist Pflicht und wird von der Gemeinschaft bestellt. Wer vermietet, braucht zusätzlich eine Mietverwaltung für die individuelle Betreuung seiner Einheit. Die ideale Lösung: Beides aus einer Hand, damit Gemeinschafts- und Sondereigentum nahtlos verwaltet werden.
Häufige Fragen
Kann eine Hausverwaltung WEG- und Mietverwaltung gleichzeitig übernehmen?
Ja, das ist sogar üblich und sinnvoll. Wenn dieselbe Verwaltung sowohl die WEG als auch die vermieteten Einheiten betreut, entfallen Abstimmungsprobleme bei Instandhaltung, Versicherungsfällen und Abrechnungen. Die Verträge und Vergütungen sind aber getrennt.
Brauche ich als Selbstnutzer eine Mietverwaltung?
Nein. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, brauchen Sie nur die WEG-Verwaltung, die ohnehin für die Gemeinschaft bestellt ist. Eine Mietverwaltung wird erst relevant, wenn Sie die Wohnung vermieten.
Was kostet WEG-Verwaltung vs. Mietverwaltung?
WEG-Verwaltung liegt typischerweise bei 25-40 Euro pro Einheit und Monat. Mietverwaltung wird meist als Prozentsatz der Nettokaltmiete berechnet — üblich sind 5-8 %. Bei einer Monatsmiete von 800 Euro wären das 40-64 Euro pro Monat.
Wer beauftragt die WEG-Verwaltung, wer die Mietverwaltung?
Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss bestellt. Die Mietverwaltung beauftragt jeder Eigentümer einzeln für seine vermietete Einheit — das ist ein individueller Vertrag zwischen Eigentümer und Verwaltung.
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