Häufig gestellte Fragen

Eine Hausverwaltung übernimmt die kaufmännische, technische und organisatorische Betreuung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer. Sie ist die zentrale Schnittstelle zwischen Eigentümern, Mietern, Behörden und Dienstleistern.

Das sind zwei grundlegend verschiedene Tätigkeitsfelder mit unterschiedlichen Rechtsgrundlagen und Auftragsgebern:

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist eine Spezialform für einzelne Eigentumswohnungen. Sie richtet sich an Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, aber die Verwaltung nicht selbst übernehmen möchten.

Im Unterschied zur Mietverwaltung eines ganzen Hauses konzentriert sich die SEV auf eine einzelne Einheit innerhalb einer WEG. Der SEV-Verwalter kümmert sich um:

• Mietersuche und Bonitätsprüfung
• Mietvertragserstellung und -kündigung
• Betriebskostenabrechnung für den Mieter
• Wohnungsübergaben und -abnahmen
• Abstimmung mit der WEG-Verwaltung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ab zwei Eigentümern hat jeder Eigentümer gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Bestellung sogar gerichtlich erzwungen werden.

Ausnahmen: Eine WEG kann beschließen, sich selbst zu verwalten (Eigenverwaltung) — das birgt jedoch erhebliche Haftungsrisiken und erfordert Sachkenntnis in Recht, Technik und Finanzen.

Die Kosten hängen von der Art der Verwaltung, der Objektgröße und dem Leistungsumfang ab. Hier eine Orientierung für die Region Ulm/Neu-Ulm (Stand 2026):

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Seit dem 1. Dezember 2024 müssen WEG-Verwalter eine IHK-Zertifizierung nachweisen. Dies ist die gesetzliche Mindestanforderung — ein Sachkundenachweis mit 20 Multiple-Choice-Fragen und einer mündlichen Prüfung.

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen im Überblick:

Die Sachkundeprüfung nach § 34c GewO ist eine gewerberechtliche Mindestanforderung für Wohnimmobilienverwalter. Sie prüft Grundlagenwissen in Recht, Technik und kaufmännischer Verwaltung. Im Gegensatz zur IHK-Fortbildung zum Immobilienfachwirt ist der Umfang deutlich geringer — dennoch ist sie seit 2018 Pflicht für alle gewerblichen Verwalter.

Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das zentrale Beschlussorgan jeder WEG. Hier treffen die Eigentümer alle wichtigen Entscheidungen — von der Genehmigung des Wirtschaftsplans bis zur Beauftragung von Sanierungsmaßnahmen.

Ja! Seit der WEG-Reform 2024/2025 sind drei Formate rechtlich möglich:

Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Finanzplanung der WEG. Er wird vom Verwalter erstellt, in der Eigentümerversammlung beschlossen und bildet die Grundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen.

Die Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung) stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres dar und vergleicht sie mit den geleisteten Hausgeldzahlungen. Das Ergebnis: eine Nachzahlung oder ein Guthaben für jeden Eigentümer.

Die Abrechnung muss transparent, nachvollziehbar und vollständig sein. Jeder Eigentümer hat ein Einsichtsrecht in die Belege.

Die Erhaltungsrücklage ist das finanzielle Polster der WEG für zukünftige Reparaturen und Sanierungen. Seit der WEG-Reform 2020 heißt sie offiziell „Erhaltungsrücklage" (vorher: Instandhaltungsrücklage).

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Sonderzahlung, die die Eigentümerversammlung beschließt, wenn die Erhaltungsrücklage für eine notwendige Maßnahme nicht ausreicht.

Typische Auslöser:

• Unerwartete Großreparaturen (Rohrbruch, Sturmschäden)
• Energetische Sanierungen (neue Heizung, Dämmung)
• Nachfinanzierung bei Kostenüberschreitung
• Aufbau einer zu niedrigen Rücklage

Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Gremium aus Eigentümern, das die Verwaltung unterstützt und kontrolliert. Er besteht typischerweise aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern.

Seit der WEG-Reform 2020 hat der Beirat eine erweiterte Kontrollfunktion und haftet nur noch bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Mehr im Blog →

Der gesetzliche Standard ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA), die im Grundbuch eingetragen sind. Die WEG kann aber per Beschluss andere Verteilerschlüssel festlegen:

Sondereigentum umfasst alles innerhalb Ihrer Wohnung: Bodenbeläge, Innentüren, Sanitär. Gemeinschaftseigentum sind tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Treppenhäuser. Die Abgrenzung ergibt sich aus § 5 WEG und Ihrer Teilungserklärung. Wer zuständig ist, bestimmt auch wer die Kosten trägt.

Ein Verwalterwechsel läuft in vier klaren Schritten ab:

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Rechtslage eigentümerfreundlich:

• Abberufung: Jederzeit möglich mit einfacher Mehrheit — kein „wichtiger Grund" mehr nötig
• Verwaltervertrag: Endet spätestens 6 Monate nach Abberufung, auch wenn die Vertragslaufzeit länger wäre
• Bestellungszeitraum: Maximal 5 Jahre, bei Erstbestellung maximal 3 Jahre

Der Altverwalter ist zur vollständigen und unverzüglichen Herausgabe aller verwaltungsbezogenen Unterlagen verpflichtet:

• Sämtliche Verwaltungsunterlagen (Verträge, Beschlüsse, Korrespondenz)
• Buchhaltungsunterlagen und Kontoauszüge
• Beschluss-Sammlung (vollständig seit 2007)
• Schlüssel und Zugangscodes (Heizungsraum, Tiefgarage etc.)
• Zugang zum WEG-Konto bzw. Kontoübertragung
• Offene Vorgänge (laufende Versicherungsfälle, Rechtsstreitigkeiten)
• Wartungsverträge und Dienstleisterübersicht

Typische Warnsignale, die auf Handlungsbedarf hindeuten:

Die Grundvergütung einer professionellen Hausverwaltung umfasst typischerweise:

Zusatzleistungen (oft separat berechnet): Sanierungsbegleitung, Sonderversammlungen, Rechtsstreitigkeiten, Wohnungsabnahmen. Bei Avioni erhalten Sie einen transparenten Leistungskatalog — ohne versteckte Gebühren.

Ja, und zwar auf mehreren Wegen:

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr fordern.

Die Erhaltungsrücklage gehört der WEG als Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf einer Wohnung geht der anteilige Rücklagenanspruch automatisch auf den Käufer über.

Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das finanzielle Polster für Gebäudesanierungen. Richtwert: 10–14 Euro pro Quadratmeter und Jahr, je nach Gebäudealter. Viele WEG liegen darunter — mit dem Risiko teurer Sonderumlagen. Ein Instandhaltungsfahrplan hilft bei der realistischen Kalkulation.

Ein Eigentümerportal ist eine digitale Plattform, über die Sie als Eigentümer jederzeit Zugriff auf alle relevanten Dokumente und Informationen zu Ihrer Immobilie haben. Avioni nutzt casavi — eines der führenden Portale in Deutschland.

Ja. Datenschutz hat bei Avioni höchste Priorität. Wir setzen auf:

• TLS-Verschlüsselung für alle Datenübertragungen
• Deutsche Rechenzentren — ISO 27001 zertifiziert
• DSGVO-Konformität in allen Prozessen
• Individuelle Zugriffsrechte — jeder sieht nur seine Daten
• Regelmäßige Backups und Notfall-Wiederherstellung
• Keine Weitergabe an Dritte ohne Einwilligung

Als Qualitätsmanagerin (DGQ) achtet Frau Penk besonders auf strukturierte Prozesse und dokumentierte Datenflüsse nach ISO-Standard.

Ja. Über das Eigentümerportal casavi können Sie Schäden jederzeit melden — mit Fotos, Beschreibung und genauer Ortsangabe. Ihre Meldung landet direkt bei der zuständigen Sachbearbeiterin. Sie erhalten eine Bestätigung und können den Bearbeitungsstatus jederzeit einsehen. Kein Anruf, kein Warten auf Bürozeiten.

Unser Firmensitz ist in Neu-Ulm. Unser Einzugsgebiet umfasst:

Dank unseres regionalen Handwerkernetzwerks können wir schnell und zuverlässig reagieren — ob Notfall oder geplante Sanierung. Unser Netzwerk →

Über unsere Notfall-Hotline erreichen Sie uns auch außerhalb der Bürozeiten. Bei akuten Schadensfällen koordinieren wir sofort die nötigen Maßnahmen:

Drei Wege zu Ihrem individuellen Angebot:

Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und vereinbaren ein persönliches Erstgespräch — kostenlos und unverbindlich.

Eigene Software für Verwaltungsprozesse: Post-Erkennung, Terminmanagement, Dokumentenarchivierung. Von eigenen Entwicklern gebaut, exakt auf unsere Arbeitsabläufe zugeschnitten. Kein Standard-Produkt von der Stange — sondern ein maßgeschneidertes System, das unsere Verwaltung schneller und präziser macht.

Mobile App für Objektbegehungen. Unsere Mitarbeiter erfassen Mängel, Zählerstände und Fotos digital vor Ort. Alles wird direkt dem richtigen Objekt zugeordnet — kein Papierkram, keine Nacharbeit am Schreibtisch.

Nein. KI übernimmt Routineaufgaben wie Post-Sortierung und Datenaufbereitung. Dadurch haben unsere Mitarbeiter mehr Zeit für persönliche Beratung und individuelle Anliegen. Technik ergänzt den Service — sie ersetzt ihn nicht.

Alle Daten werden auf unserem eigenen Server verarbeitet, nicht in der Cloud eines Drittanbieters. Personenbezogene Daten wie Bankverbindungen sind für die KI-Systeme nicht zugänglich. Datenschutz und DSGVO-Konformität stehen bei jeder technischen Entscheidung an erster Stelle.

Ab Mitte 2026 muss jede neu eingebaute Heizung in Großstädten wie Ulm mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Für kleinere Gemeinden gilt die Frist ab 2028. Die kommunale Wärmeplanung zeigt, welche Optionen in Ihrem Gebiet verfügbar sind.

Die KfW fördert den Austausch mit bis zu 70 Prozent: 30 Prozent Grundförderung, 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus für frühzeitigen Austausch, 30 Prozent Einkommensbonus für Haushalte unter 40.000 Euro Jahreseinkommen. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

In den meisten Fällen ja — sowohl finanziell als auch für den Immobilienwert. Mit KfW-Förderung bis 45 Prozent und steigenden Energiepreisen amortisieren sich Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Fenstertausch in 10–15 Jahren. Zusätzlich verbessert sich der Energieausweis, was den Wiederverkaufswert steigert.

Ein vom BAFA mit bis zu 80 Prozent gefördertes Gutachten eines Energieberaters. Er analysiert den energetischen Zustand und empfiehlt die wirtschaftlich sinnvollste Sanierungsreihenfolge. Der iSFP-Bonus erhöht die KfW-Förderung für Einzelmaßnahmen um 5 Prozentpunkte.